I titoli edilizi rappresentano uno degli aspetti più importanti della normativa edilizia italiana, regolando gli interventi sul territorio e garantendo il rispetto delle regole urbanistiche. Questo articolo ripercorre l’evoluzione dei titoli edilizi in Italia, partendo dalla Legge 10/1977 fino ad arrivare al Testo Unico dell’Edilizia (TUE), con particolare attenzione alle definizioni degli interventi edilizi e alle procedure amministrative correlate.

La Legge 10/1977 e l’Introduzione dell’Onerosità della Concessione Edilizia

Con la Legge 10/1977, il legislatore italiano introduce per la prima volta il concetto di onerosità della concessione edilizia. Questa normativa rappresenta una svolta significativa nella normativa edilizia italiana, poiché riconosce la necessità di differenziare le richieste economiche in base alla tipologia e all’invasività degli interventi edilizi. In altre parole, non tutti i titoli edilizi sono uguali (link al nostro articolo qui): il costo della concessione deve riflettere l’impatto dell’opera sul territorio e sul contesto urbano.

Tuttavia, già all’epoca, ci si rese conto che la Legge 10/1977 necessitava di ulteriori specifiche e modifiche per adattarsi alle esigenze pratiche. Questo portò all’introduzione della Legge 457/1978, che ridefinisce la scansione degli interventi edilizi, gettando le basi per una categorizzazione più precisa delle opere.

La Semplificazione delle Procedure: La Legge 47/1985 e l’Art. 26

Prima del 1985, la procedura amministrativa per il rilascio delle licenze edilizie non faceva distinzione tra nuove costruzioni e ristrutturazioni. In entrambi i casi, era necessario presentare una domanda corredata da un progetto e attendere la valutazione della commissione edilizia o dell’ispettorato competente. Questo sistema, però, si rivelò presto inefficiente, soprattutto dopo il boom economico, quando il carico di lavoro della pubblica amministrazione divenne insostenibile.

Con la Legge 47/1985, nota anche per aver introdotto il primo condono edilizio, si assiste a una prima semplificazione amministrativa. L’art. 26 (e l’articolo 48) introduce una comunicazione semplificata per le opere esclusivamente interne che non alterano l’aspetto esteriore degli edifici. Questa procedura, definita “spartana”, non richiedeva la presentazione di elaborati grafici, ma solo una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato. Questa modalità rimase in vigore fino al Giugno 2003, quando fu definitivamente abrogata.

La Nascita della DIA: Denuncia di Inizio Attività

Un ulteriore passo verso la semplificazione amministrativa fu l’introduzione della DIA (Denuncia di Inizio Attività) con la Legge del 1994. La DIA può essere considerata una “piccola licenza edilizia”, con una differenza sostanziale: il carico amministrativo dell’istruttoria viene ribaltato sul soggetto richiedente e sul tecnico che certifica il rispetto dei requisiti di legge.

Inizialmente, la DIA era riservata a opere di minore invasività e non poteva essere utilizzata per immobili vincolati. Tuttavia, con la Legge 662 del 23.12.1996 e successivamente con il d.P.R. 380 del 6.6.2001, la sua applicazione fu estesa anche agli immobili vincolati, ampliandone notevolmente l’ambito di utilizzo.

La Definizione degli Interventi Edilizi nel TUE

Il Testo Unico dell’Edilizia (TUE), introdotto con il d.P.R. 380 del 6.6.2001, rappresenta il punto di riferimento normativo per la disciplina degli interventi edilizi in Italia. L’art. 3 del decreto fornisce una classificazione chiara e dettagliata degli interventi, distinguendoli in base alla tipologia e alla complessità.

1. Manutenzione Ordinaria (MO)

• Definizione: Interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture, impianti e componenti che non alterano la struttura dell’edificio.
• Titolo Edilizio: Nessuno.

2. Manutenzione Straordinaria (MS)

• Definizione: Opere che modificano la distribuzione interna degli spazi senza alterare la volumetria complessiva dell’edificio.
• Titolo Edilizio: A partire dal 2016, la MS è stata suddivisa in manutenzione straordinaria leggera (CILA) e manutenzione straordinaria pesante (SCIA). La prima non coinvolge elementi strutturali, mentre la seconda sì.

3. Risanamento Conservativo (RC)

• Definizione: Interventi volti a conservare l’organismo edilizio e a garantirne la funzionalità, inclusi il restauro e il ripristino.
• Titolo Edilizio: Anche il RC è suddiviso in leggero e pesante, a seconda dell’entità delle opere.

4. Ristrutturazione Edilizia (RE)

• Definizione: Opere che comportano la modifica sostanziale dell’organismo edilizio, inclusa la realizzazione di nuovi volumi.
• Titolo Edilizio: SCIA o permesso di costruire, a seconda dei casi.

5. Nuova Costruzione

• Definizione: Realizzazione di un nuovo edificio o di una nuova unità immobiliare.
• Titolo Edilizio: Permesso di costruire.

6. Mutamento di Destinazione d’Uso (MdU)

• Definizione: Cambio della destinazione d’uso di un immobile, ad esempio da residenziale a commerciale.
• Titolo Edilizio: La disciplina del MdU è stata introdotta solo nel 2014 con la Legge 164, che distingue tra mutamento d’uso rilevante e non rilevante.

Conclusioni

L’evoluzione della normativa edilizia italiana riflette l’esigenza di bilanciare il controllo del territorio con la semplificazione amministrativa. Dalla Legge 10/1977 al TUE, passando per la DIA e le successive modifiche, il sistema ha cercato di adattarsi alle trasformazioni sociali ed economiche del Paese. Oggi, la classificazione degli interventi edilizi e la definizione dei titoli edilizi necessari rappresentano un quadro normativo complesso ma essenziale per garantire la legalità e la qualità delle costruzioni.